← กลับหน้าบล็อก · เผยแพร่ 2026-07-16

สัญญาเช่าบ้าน-เช่าที่ดิน: เงื่อนไขที่ต้องเขียนให้ชัดก่อนเซ็น

เช่าบ้าน คอนโด หรือที่ดิน ควรระบุอะไรในสัญญาบ้าง เงินประกันคืนเมื่อไร บอกเลิกอย่างไร พร้อมแบบฟอร์มสัญญาเช่ากรอกออนไลน์

ปัญหาผู้เช่า-ผู้ให้เช่าส่วนใหญ่ ไม่ได้เกิดจากคนตั้งใจโกง แต่เกิดจาก "ไม่ได้ตกลงกันไว้" — ค่าน้ำค่าไฟใครจ่าย ซ่อมแอร์ใครรับผิดชอบ ย้ายออกก่อนกำหนดได้ไหม สัญญาที่เขียนชัดตั้งแต่วันแรกตัดปัญหาได้เกือบหมด

หัวใจของสัญญาเช่าที่ดี

• ระบุทรัพย์สินให้ละเอียด — บ้านเลขที่ ห้องเลขที่ หรือโฉนดเลขที่/เนื้อที่สำหรับที่ดิน พร้อมสภาพและของที่ให้มาด้วย (แนบรูปถ่ายยิ่งดี)
• ค่าเช่า วันชำระ และค่าปรับล่าช้า เขียนตัวเลขชัดเจน รวมถึงใครจ่ายค่าน้ำ ไฟ ส่วนกลาง อินเทอร์เน็ต
• เงินประกัน — จำนวน เงื่อนไขการหัก และกำหนดคืนภายในกี่วันหลังส่งมอบคืน
• การบอกเลิก — ต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน ย้ายออกก่อนกำหนดมีผลอย่างไร
• เช่าที่ดินระยะยาว — การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงบังคับได้เต็มระยะเวลา

ใช้แบบฟอร์มสำเร็จรูป กรอกในคอมได้เลย

1. เปิดหน้าแบบฟอร์มเอกสารไทย เลือก "สัญญาเช่าที่พักอาศัย" หรือ "หนังสือสัญญาเช่าที่ดิน"
2. ระบบวางช่องกรอกให้อัตโนมัติบนเส้นประ พิมพ์ข้อมูลผู้ให้เช่า ผู้เช่า ค่าเช่า และเงื่อนไขจนครบ
3. พิมพ์สองฉบับ ลงชื่อพร้อมพยาน เก็บไว้ฝ่ายละฉบับ พร้อมรูปถ่ายสภาพห้อง/ที่ดิน ณ วันส่งมอบ

ถ้าผู้ให้เช่าปล่อยเช่าหลายห้อง มีกฎคุ้มครองผู้เช่าเพิ่ม

ตั้งแต่ปี 2561 ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยที่ปล่อยเช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป (เช่น อพาร์ตเมนต์ หอพัก เจ้าของคอนโดหลายห้อง) เป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญาตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา ซึ่งกำหนดสิ่งที่สัญญาต้องมีและห้ามมี โดยหลักที่คนเช่าควรรู้:

• เงินประกันเรียกได้ไม่เกิน 1 เดือน และค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกิน 1 เดือน
• ต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วัน หลังสัญญาสิ้นสุดและส่งมอบห้องคืน
• ค่าน้ำค่าไฟเรียกเกินอัตราที่จ่ายจริงให้การไฟฟ้า/ประปาไม่ได้
• ห้ามยึดทรัพย์สินหรือปิดห้องเพื่อบังคับให้จ่ายค่าเช่า
• ผู้เช่าบอกเลิกก่อนกำหนดได้ โดยแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วัน ถ้าจ่ายค่าเช่าครบมาโดยตลอด

ถ้าคุณเช่าจากเจ้าของที่มีห้องเดียวหรือสองห้อง กฎนี้ไม่บังคับ แต่ก็เป็นมาตรฐานที่ดีที่จะตกลงกันให้ใกล้เคียง

เรื่องที่ทะเลาะกันบ่อยที่สุด และวิธีเขียนกันไว้ก่อน

เช่าที่ดินและเช่าระยะยาว — จุดที่ต่างจากเช่าห้อง

• เกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน — การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่งั้นบังคับได้แค่ 3 ปี ทำสัญญา 10 ปีบนกระดาษอย่างเดียว ปีที่ 4 เจ้าของบอกเลิกได้
• ระบุที่ดินด้วยเลขโฉนดและเนื้อที่ — ไม่ใช่แค่ที่อยู่ และแนบสำเนาโฉนดไว้กับสัญญา
• สิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าสร้าง — เมื่อหมดสัญญาเป็นของใคร รื้อได้ไหม ต้องเขียน ไม่งั้นเกิดข้อพิพาทเกือบทุกราย
• ผู้ให้เช่าขายที่ดินระหว่างสัญญา — โดยหลักผู้ซื้อต้องรับสัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้วต่อ แต่ถ้าไม่ได้จดทะเบียนสิทธิผู้เช่าอ่อนลงมาก นี่คือเหตุผลที่การจดทะเบียนสำคัญ
• ตรวจว่าผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของจริง — ขอดูโฉนดตัวจริงเทียบกับบัตรประชาชน ที่ดินที่ติดจำนองหรือมีเจ้าของร่วมต้องได้รับความยินยอมทุกคน

วันเข้าอยู่และวันย้ายออก ทำ 3 อย่างนี้แล้วแทบไม่มีเรื่อง

• ถ่ายรูปทุกมุมทุกจุดตำหนิ พร้อมวันที่ — ถ่ายด้วยเครื่องมือสแกนของเราแล้วรวมเป็น PDF ส่งให้อีกฝ่ายทางไลน์หรืออีเมลในวันนั้นเลย จะได้มีบันทึกเวลาที่ทั้งสองฝ่ายเห็น
• จดเลขมิเตอร์น้ำไฟ — ถ่ายรูปมิเตอร์ทั้งวันเข้าและวันออก
• ทำใบส่งมอบ-รับมอบสั้นๆ — รายการของที่ให้มา สภาพ เลขมิเตอร์ ลงชื่อสองฝ่าย แนบท้ายสัญญา ตอนย้ายออกก็ทำอีกใบ พร้อมระบุยอดเงินประกันที่ต้องคืนและวันคืน

สัญญาเช่าและใบส่งมอบเก็บเป็น PDF ไว้ทั้งสองฝ่าย ถ้าเซ็นบนกระดาษให้สแกนเก็บ ถ้าเซ็นออนไลน์ให้ Flatten ก่อนส่ง เอกสารพวกนี้แทบไม่ได้ใช้ จนวันที่ต้องใช้แล้วหาไม่เจอ

คำถามที่พบบ่อย